Geen vergoeding vanwege tijdelijk voordeel dan wel voorzienbaarheid.
Casus
Betrokkenen wonen sinds 1996 op het [adres] in [plaats]. Ten tijde van de aankoop van hun woning gold ter plaatse het bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’. Op het perceel naast de woning van betrokkenen bevond zich aan de [straatnaam] een sportterrein van de sportvereniging Ajax-Sportman-Combinatie (ASC). Ter plaatse van het sportterrein gold vanaf 23 oktober 2008 het bestemmingsplan ‘Oranje Nassau’. Ingevolge dit bestemmingsplan hadden de gronden van het sportterrein de bestemming ‘Sport (S)’. Het college heeft ten behoeve van de woningbouw op het sportterrein het bestemmingsplan ‘Oranje Nassau, wijzigingsplan Duivenvoordestraat’ (het wijzigingsplan) vastgesteld. Dit wijzigingsplan voorziet in de bouw van vijftig woningen. Betrokkenen hebben op 2 mei 2016 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade in verband met het wijzigingsplan. Volgens hen leidt het wijzigingsplan tot een verlies aan uitzicht, alsmede een toename van het geluidsniveau en van lichthinder ’s nachts.
Langhout komt na een vergelijking van ‘Oranje Nassau’ met het wijzigingsplan tot de conclusie dat door inwerkingtreding van het wijzigingsplan planologisch nadeel voor betrokkenen is ontstaan. Volgens eiseres is geen sprake van voor vergoeding in aanmerking komende planschade omdat er sprake is van voorzienbaarheid van de schade ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen. Betrokkenen hadden in 1996 rekening moeten houden met de mogelijkheid dat op of direct nabij de perceelsgrens een gebouw, gedeeltelijk tribune, was toegestaan van bijvoorbeeld 50 meter breed, 7 meter diep en 15 meter hoog. De ruimtelijke gevolgen van deze mogelijkheid bestaan uit nadelige effecten voor het uitzicht, de privacy, lichthinder, geluidhinder, schaduwwerking en de situeringswaarde. Deze nadelige effecten komen voor een belangrijk deel overeen met de effecten van het wijzigingsplan.
Rechtsvraag
Kan betrokkenen tijdelijk voordeel dan wel voorzienbaarheid worden tegengeworpen, nu betrokkenen door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Oranje Nassau’ er planologisch op vooruit zijn gegaan en dat hetgeen in de voor betrokkenen meest ongunstige situatie op grond van bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’ ten tijde van de aankoop van hun woning planologisch kon worden gerealiseerd, gedeeltelijk overeenkomt met de woningbouw die op grond van het wijzigingsplan is gerealiseerd?
Uitspraak
De rechtbank overweegt dat het college zich terecht op het standpunt stelt dat de bouwmogelijkheden op het sportterrein ten tijde van de aankoop van de woning door betrokkenen op grond van het bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’ ruimer waren dan op grond van het opvolgende bestemmingsplan ‘Oranje Nassau’.
Op grond van vaste rechtspraak mag van een redelijk denkend en handelend koper worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de woning. Voor zover een koper dat niet heeft gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. Verder komt het uit het verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel voor rekening van een koper. Indien het college voor dat nadeel een vergoeding zou toekennen, zou een koper een vergoeding ontvangen voor schade die hij, in het geval hij de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande planologische mogelijkheden in de koopprijs van de woning heeft verdisconteerd, niet heeft geleden, of voor schade die, in het geval hij die mogelijkheden niet in die koopprijs heeft verdisconteerd, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten.
Dat er op het sportterrein al bebouwing aanwezig was in de vorm van gebouwen en tribunes, maakt het voorgaande niet anders. Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt namelijk geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan. Evenmin is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door betrokkenen de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Nu het bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’ die mogelijkheid biedt, hadden betrokkenen er rekening mee moeten houden dat de op het sportterrein aanwezige gebouwen en bouwwerken ook op een andere locatie op het terrein zouden kunnen worden gerealiseerd.
De rechtbank concludeert dat het voor betrokkenen ten tijde van de aankoop van hun woning dus voorzienbaar was dat op grond van het bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’ meer bebouwing nabij hun woning mogelijk was dan op dat moment op het sportterrein aanwezig was. Niet was uitgesloten dat deze bebouwing, in de voor betrokkenen meest ongunstige situatie, zou worden gerealiseerd. Deze meest ongunstige invulling van het bestemmingsplan ‘Centrum, 1e herziening’ komt wat betreft de ruimtelijke effecten voor betrokkenen gedeeltelijk overeen met de woningen die met het wijzigingsplan mogelijk zijn gemaakt. Dit deel van de schade komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit ofwel in de koopprijs is verdisconteerd ofwel voorzienbaar was. Het college heeft de hoogte van de schade die niet voor vergoeding in aanmerking komt voldoende inzichtelijk gemaakt door een vergelijking te maken.
Rechtelijke Instantie : Rechtbank Den Haag
Datum Uitspraak : 14-12-2023
Eclinummer : ECLI:NL:RBDHA:2023:19923
Odile Scholte