De rechtszekerheid geeft in dit geval geen aanleiding om tijdens de bezwaarfase het oude bestemmingsplan toe te passen (en dus af te wijken van het uitgangspunt van ex nunc toetsing). Met de kwalitatieve bedingen in de notariële akte is sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter.
Casus
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lopik (het college) heeft op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van kantoren en een drukkerij naar appartementen. Het college heeft dit besluit (het primaire besluit) ingetrokken en daarbij het standpunt ingenomen dat de omgevingsvergunning inmiddels van rechtswege is verleend. Het college heeft deze vergunning van rechtswege aan vergunninghouder bekendgemaakt. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het oorspronkelijke besluit waarbij het college de omgevingsvergunning heeft verleend. Dit bezwaar wordt geacht gericht te zijn tegen de van rechtswege verleende omgevingsvergunning. In de beslissing op bezwaar (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de omgevingsvergunning in stand gelaten.
Eiser voert aan dat ten onrechte is getoetst aan het oude bestemmingsplan ‘Kern Benschop’. De enkele omstandigheid dat een heroverweging ‘ex nunc’ uitermate nadelig is voor vergunninghouder, leidt op zichzelf niet tot de conclusie dat die ex nunc toetsing ook strijdig is met de rechtszekerheid. Ook in het geval dat de regelgeving op ongunstige wijze verandert, is de hoofdregel dat de heroverweging ex nunc dient plaats te vinden. Het college had de aanvraag volgens eiser dus moeten toetsen aan de regelgeving die gold ten tijde van het bestreden besluit.
Het college stelt zich op het standpunt dat het in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel om ex nunc te toetsen.
Eiser voert verder aan dat het college de vergunning niet had mogen verlenen, omdat er evidente privaatrechtelijke belemmeringen zijn die zich tegen vergunningverlening verzetten. Daarbij verwijst hij naar de kwalitatieve bedingen die zijn opgenomen in de notariële akte van 10 juni 1999. Daarin staat onder andere (i) dat geen openingen in de oostgevel mogen worden gerealiseerd, (ii) dat het gehele dakvlak van de eerste verdieping niet mag worden gebruikt en (iii) dat het niet geoorloofd is woonruimte te creëren in het verkochte pand. De kwalitatieve bedingen in de notariële akte vormen volgens eiser een evidente privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan de verlening van de omgevingsvergunning.
Het college is van mening dat geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering.
Rechtsvragen
1. Heeft het college tijdens de bezwaarfase terecht aan het oude bestemmingsplan getoetst (ex tunc)?
2. Is met de kwalitatieve bedingen in de notariële akte sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die aan het realiseren van het bouwplan en dus aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat?
Uitspraak
1. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt bij de beoordeling van een bezwaarschrift door het college is dat het recht wordt toegepast zoals dat op dat moment geldt. Dit wordt een ex nunc beoordeling genoemd. Ex nunc beoordelen in bezwaar houdt in dat het bestuursorgaan de heroverweging in beginsel in bezwaar moet laten plaatsvinden aan de hand van het recht en de feiten en omstandigheden zoals die golden ten tijde van het nemen van het bestreden besluit. Op deze hoofdregel van ex nunc beoordeling bestaat een aantal uitzonderingen. Ten eerste de uitzondering dat de aanvrager ten tijde van het indienen van de aanvraag een rechtstreekse aanspraak kon maken op het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Ten tweede kan het verbod van reformatio in peius meebrengen dat er getoetst moet worden aan het ten tijde van de aanvraag geldende recht. Tot slot kan de rechtszekerheid zich verzetten tegen ex nunc toetsing (ABRvS 30 augustus 2023, ECLI:NL:RVS:2023:3300, r.o. 5.1).
Naar het oordeel van de rechtbank geeft de rechtszekerheid in dit geval geen aanleiding om tijdens de bezwaarfase het oude bestemmingsplan toe te passen. De reden daarvoor is dat het bouwplan ook in strijd was met dit oude bestemmingsplan en er dus ook op grond van dit plan geen rechtstreekse aanspraak bestond op het verkrijgen van de omgevingsvergunning. De enkele omstandigheid dat het bouwplan in een mindere mate in strijd was met het oude plan, is onvoldoende om van het uitgangspunt dat ex nunc getoetst moet worden af te wijken. Alleen in geval van bijzondere omstandigheden kan verder van dit uitgangspunt worden afgeweken. Een zodanig bijzonder geval doet zich hier echter niet voor (bijvoorbeeld ABRvS 13 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:433). De rechtbank oordeelt daarom dat de rechtszekerheid zich er niet tegen verzet om het nieuwe bestemmingsplan ‘Kernen Lopik’ op de aanvraag van eiser toe te passen. De beroepsgrond slaagt.
2. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 2 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3153). Een privaatrechtelijke belemmering is eerst evident in de hiervoor bedoelde zin, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven.
(…)
Naar het oordeel van de rechtbank is met de kwalitatieve bedingen in de notariële akte sprake van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die aan het realiseren van het bouwplan en dus aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Voor de beoordeling of de in de notariële akte opgenomen kwalitatieve bedingen een evidente privaatrechtelijke belemmering vormen, is de letterlijke tekst in de akte van belang. In de notariële akte is concreet opgenomen (i) dat in de oostgevel boven het platte dak, ter bescherming van de privacy, geen openingen mogen worden aangebracht, (ii) dat op het platte dak geen activiteiten mogen worden uitgeoefend en (iii) dat het niet geoorloofd is woonruimte te creëren in het verkochte pand. De rechtbank is van oordeel dat deze kwalitatieve bedingen duidelijk zijn, geen nadere uitleg behoeven en daarmee evident zijn. Niet van belang is de vraag of de balustrade door vergunninghouder geplaatst zal worden vanwege arbo- c.q. veiligheidsvoorschriften. Van belang is dat er geen sprake is van een gebonden beschikking. De balustrade die wordt aangebracht op het dak wordt hoger dan op grond van het op de aanvraag van toepassing zijnde bestemmingsplan ‘Kernen Lopik’ is toegestaan en strekt ertoe het dak te kunnen gebruiken als dakterras. Hieraan staan de kwalitatieve bedingen evident in de weg. Verder voorziet het bouwplan in het realiseren van extra appartementen, hetgeen eveneens in strijd is met het toepasselijke bestemmingsplan. Ook hieraan staan de kwalitatieve bedingen evident in de weg. Het college heeft dit niet onderkend. Zonder aanpassing van de kwalitatieve bedingen in de notariële akte of toestemming van eiser kan het bouwplan dus niet gerealiseerd worden. Ook deze beroepsgrond slaagt.
Rechtelijke Instantie : Rechtbank Midden-Nederland
Datum Uitspraak : 12-03-2026
Eclinummer : ECLI:NL:RBMNE:2026:1054
Ruud Veenhof